Renovierungskosten schätzen

[fabian1983]

Hallo,
wir überlegen ein Haus bei einer Zwangsversteigerung zu kaufen, können aber leider nicht vorher in das Haus. Daher müssen wir nur anhand von Fotos die Renovierungskosten schätzen. Da uns allerdings die Erfahrungswerte fehlen, wenden wir uns an dieses Forum. Vielleicht kann uns ja etwas geholfen werden?!?

Vielleicht versuchen wir einfach einmal die einzelnen Projekte vorzustellen:

Das Badezimmer im Erdgeschoss (5qm):
Hier muss wirklich alles raus. Gerne würden wir die Badewanne entfernen und nur eine Dusche einbauen. Die Fliesen, die wir uns ausgesucht haben, kosten ca. 25€ p/m². Wandfliesen ca. 10€ p/m², nicht bis oben gefliest. Bei den Badkeramik und Duschwanne reicht untere Mittelklasse.


Das Haus hat eine Einliegerwohnung, welche bisher noch nicht vom Hauptteil getrennt ist. Dies soll aber geschehen, damit wir (im Falle einer Ersteigerung) die Einliegerwohnung vermieten können. Hier entstehen direkt zwei Probleme:
Problem Nr. 1: Die Treppe zur Einliegerwohnung hat Stufen, welche offene Zwischenräume hat (Foto3). Durch diese könnten Mieter dann in unsere Wohnung schauen. Gibt es die Möglichkeit diese Zwischenräume zu schließen?
Problem Nr. 2: Es muss eine Trennwand eingezogen werden. Die Trennwand soll vor der ersten Tür (Foto 1) eingezogen werden. Welche Möglichkeiten gibt es dort?


Um die Einliegerwohnung etwas zu vergrößern, würden wir gerne einen nicht ausgebauten Teil des Daches ausbauen. Dadurch würden wir ca. 25m² mehr an Wohnfläche gewinnen. Wie teuer könnte ein solcher Ausbau werden? Es müssten wohl 2-3 Dachfenster eingebaut werden und Heizkörper aufgestellt werden. Den aktuellen Zustand des Dachbodens sieht man auf dem Foto. Wir könnten hier viel in Eigenleistung machen (Dämmung, Unterlattung, Rigips...)


Entschuldigt die schlechte Qualität der Fotos. Wir mussten diese aus dem Gutachten fotografieren.

Vielen Dank für Eure Unterstützung
Fabian

 

[HolyHell]

Die Kosten zu schätzen ist so einfach nicht möglich.
Das fängt ja schon im Bad an. da gehste jetzt daher und kloppst die Fliesen runter. Wer weiß denn wie die Rohre darunter aussehen. Evtl. müssen die auch komplett erneuert werden.

Den Durchgang könnte man entweder mit einer Trockenbauwand oder aber durch abmauern schließen. Ist beides möglich.
Zwischen den Treppenstufen halt -passend zu den Stufen- Holz einbauen. Die Untersicht der Treppe könnte man dann noch mit Gk "verschönern".

 

[fabian1983]

Erst einmal danke für die Antwort.

Leider ist es wirklich sehr schwierig zu schätzen. Aber wie schon erwähnt, wir haben keine Möglichkeit die Wohnung von innen zu sehen.

Wir erwarten ja auch wirklich keine konkreten Zahlen, sondern Schätzungen.
Es wäre nur interessant, eine grobe Richtung zu bekommen um abschätzen zu können, ob sich das Mitsteigern lohnt.

 

[HolyHell]

Hast Du einen Grundriß vom Gebäude? Dann könnte man sich die Größen ausrechnen.

 

[fabian1983]

Raumgrößen habe ich in dieser Form:
Erdgeschoss

1. Wohnen 26,81 m²
2. Essen 18,08 m²
3. Bad 4,83 m²
4. Diele 3,54 m²
5. Kind 1 9,08 m²
6. Kind 2 8,12 m²
7. Dusche 2,60 m²
8. Schlafen 12,42 m²
9. Flur 2,97 m²
10. Küche 13,69 m²
11.Windfang 1,09 m²

Gesamtfläche EG: 103,23 m²

Dachgeschoss
1. Wohnen 17,31 m²
2. Küche 6,80 m²
3. Bad 5,20 m²
4. Flur 12,00 m²
5. Schlafen 10,87 m²
Gesamtfläche DG: 52,18 m²

Gesamtwohnfläche: 155,41 m²

 

[HolyHell]

Na das ist doch schon mal was

Da Du geschrieben hast, das Du viel selber machen möchtest, brauchen wir ja jetzt im Endeffekt erstmal nur den Materialbedarf durchrechnen.
Bad hat 5m². Ist also 2x2,5x2,5m groß. Damit hast Du an Wandfläche 22,5m² (Tür und Fenster einfach mal durchgerechnet). Bei einem Leichtunterputz kannste mit etwa 15-18kg/m² rechnen. Also hast Du dafür schonmal rund 15 Sack weg.
Noch ein bisschen Kleinkram und schon haste die ersten 300€ weg.
Die Fliesen kannst Du Dir ja selber ausrechnen.

Und so würde ich mir die kompletten Änderungen durchrechnen. So sollte hinterher eine grobe Schätzung möglich sein.
Für Sachen die Du nicht selber machen kannst oder willst halt noch ein paar Preise einholen und gut is´.

 

[mauzii]

oh du willst ein haus ersteigern . wo gerade noch leute drinne wohnen ,
und die nicht rauswollen

na dann freu dich schon mal

merk dir schon mal vor ,das du einen energiepaß machen must, wenn du vermieten willst
und mindeststadarts erfüllen muß .

mehr aufwand für zusätzliche wasser und wärme zähler.

alles in allem kommt es auf deine eigenleistung an , was du halt alles selber machenkannst und willst.

 

[Schnulli]

Hallo,

Das wirst du niemals so genau rausfinden ohne zu wissen, was du machen willst/ musst. Was für ein Baujahr ist das haus? Und was willst du überhaupt alles renovieren? Wenn es nur Tapete und Fliesen, vielleicht noch ein neuer Fussboden, ist dann ist das alles überschaubar. Und mal als Beispiel für Überraschungskosten: Neue Heizungsanlage 10000 euro aufwärts. neuer sicherungskasten/stromzähler, Kabel und Elektromaterial 2000 Euro aufwärts.

Gruß
Thomas

 

[mauzii]

also die schätzungen für neue elektrik bei mir im haus ,
wobei ich besonder günstige preise von einem verwanten bekomme ,
belaufen sich so um die 5000€ . der sicherungskasten alleine knapp
1000€ schon(Leer) .
ich habe 3 stockwerke ,davon 2 ausgebaut, der dachboden(noch) nicht .
da werden nur erstmal leerrohre hochgelegt.
werkstatt teil kommt noch dazu . der altbestand dort ist aber nicht erwähnenswert
für die entsorgung.

natürlich ist alles noch regional abhängig vorallem die preise.
wären im norden ev.10000€ für eine neue heizanlage ausreichen können
kann im süden schon mal in die 25000€ gehen , je nach heizsystem.
(ich nehm mal einen holzpelletkombikessel mit holzscheitschacht als beispiel)
gas ist da natürlich wesendlich günstiger.

 

[fabian1983]

oh du willst ein haus ersteigern . wo gerade noch leute drinne wohnen ,
und die nicht rauswollen

na dann freu dich schon mal

Wir gehen ja nicht blauäugig an die Sache heran. Uns ist völlig klar, dass die jetzigen Besitzer vielleicht auch etwas mutwillig zerstören. Richtig wohl fühle ich mich auch nicht, aber die Frau von der Gläubigerbank hat gesagt: "Ausziehen müssen die eh. Jetzt ist nur noch die Frage wer danach einzieht." Also würde ich die Menschen nicht rausschmeißen. Wir würden auch nie die 100% für ein Versteigerungsobjekt bezahlen. Aber wenn man es für 70% des Gutachterwertes bekommen kann...

 

[fabian1983]

Erst einmal danke für Eure Hilfe.

Das Haus ist Baujahr 1983, wurde zwischenzeitlich einmal renoviert. Die Brennwertheizung ist von 2000. Das Dachgeschoss ist bisher teilausgebaut (50m²). Heizkörper sind in diesen Räumen vorhanden.
Auszug aus dem 07/2013 erstellten Gutachten: "Die Erdgeschosswohnung befindet sich in einem altersgemäßen gepflegtem Zustand. In der Dachgeschosswohnung sind die Bodenbeläge schadhaft, die Fensterrahmen der Dachflächenfenster müssen saniert werden, außerdem sind diverse Malerarbeiten an Decken und Wänden durchzuführen."
Im Erdgeschoss gehe ich also erst einmal davon aus, dass die Elektrik soweit in Ordnung ist. Die Wasserleitungen sind aus Kupfer mit Wolle ummantelt. Die Bodenbeläge in Wohn- und Esszimmer sehen so aus, als ob sie nicht unbedingt ausgetauscht werden müssen. Fliesen in Flur und Küche sehen auch akzeptabel aus (wenn Geld über ist, kann man hier natürlich auch investieren).
Deswegen gehe ich davon aus, dass das Bad, die Trennwand, die Treppe und der Ausbau der Dachgeschosswohnung Vorrang haben werden. Vor allem die Dachgeschosswohnung, da wir diese möglichst schnell vermieten möchten.