Neubau oder Altaufbau?

Dieses Thema im Forum "Off-Topic" wurde erstellt von DerGilb, 01.05.2010.

  1. #1 DerGilb, 01.05.2010
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    Hallo,

    meine Freundin (25) und ich (23) planen unseren Wohnungsbau.

    Zur Situation:

    Wir wollen von unserem Nachbarn das Grundstück abkaufen. Es ist etwa 1200m² groß, voll erschlossen und auf dem Grundstück befindet sich ein altes Bauernhaus (BJ etwa Anfang 20.Jhr.) welches eine Grundfläche von 7x13m hat. Das Haus hat eine Wohnfläche von ca. 200m² die sich über 3 Etagen inklusive ausgebautem Dachboden verteilt. Kaufpreis für Haus und Grundstück wären 25.000€. Es hat bereits ein neues Dach und ein neuer Stromanschlusskasten ist installiert. Dieses Haus wollten wir uns eigentlich als Wohnhaus ausbauen. Das Haus müsste aber für eine erneute langfristige Nutzung (Leerstand seit etwa 1988) im EG und 1. OG komplett entkernt werden. Es müsste auch die Decke zwischen EG und 1.OG entfernt und neu eingesetzt werden. Das Haus wäre nach sämtlichen Abrissarbeiten ein Rohbau, quasi ein Ausbauhaus. Wir müssten sämtliche Einheiten wie Heizung, Sanitär, Elektrik,… neu aufbauen.

    Wir hatten gestern Besuch von einem Vertreter unserer Bausparkasse, der gleichzeitig ein Bausachverständiger und ein langjähriger Bekannter der Familie ist.
    Er schaute sich in dem Haus um und teilte uns seine offene Meinung mit. Er sagte uns, dass die Bank unsere finanziellen Wünsche erfüllen würde, wir aber doch bitte für das Geld auf dem Grundstück komplett neu Bauen sollen.
    Er bat uns einen Projektierer in das Haus zuschicken, der sämtliche anfallenden Kosten zusammenrechnet. Gleichzeitig sollen wir uns mit einer Hausbaufirma in Verbindung setzen und uns ein Angebot für ein Schlüsselfertiges Haus unterbreiten lassen.
    Er ist der Meinung, dass wir am Ende auf den gleichen Preis kommen, dafür aber ein neues Haus haben.

    Wir sind heute gleich bei uns in Leipzig in eine Musterhaussiedlung gefahren und haben uns von diversen Anbietern ein Haus nach unseren Vorstellungen zusammenstellen lassen, immer sowohl als Ausbau- als auch als Schlüsselfertiges Haus. Aus finanziellen Gründen haben wir uns aber nur Häuser zwischen 120-135m² kalkulieren lassen.
    Dabei sind wir im durchschnitt bei einem Ausbauhaus auf einen Preis von etwa 85.000€ inklusive Bodenplatte und bei einem Schlüsselfertigen Haus auf einen Preis von mindestens 140.000€ gekommen.
    Also müssten wir finanzielle Mittel in Höhe von mindestens 160.000€ inklusive Grundstück zur Verfügung stellen.

    Wir hatten bei unserem eigentlichen Plan, also dem Ausbau des vorhandenen Hauses, ein maximales Ausbaubudget von 110.000€ festgesetzt, inklusive sämtlicher Behördenkosten.
    Wir haben uns im Vorfeld auch schon Angebote für die Heizung, Sanitär und Elektrikinstallation erstellen lassen mit 10m² Solar, Gasthermie und Holzvergaser. Die Gesamtkosten für diese Posten würden sich auf etwa 40.000€ belaufen. Also hätten wir etwa 65.000€ für den restlichen Ausbau.
    Was uns sehr zu Gute kommt ist, dass wir für alle anfallenden Arbeiten jemanden kennen. Fliesenleger, Heizungsbauer, Elektriker, Zimmermann, Klempner, Maler, Maurer,…sind alle im Freundes- und Verwandtenkreis vorhanden. Sicherlich machen auch sie nicht alles für umsonst aber sie werden doch um vieles günstiger Arbeiten als fremde Firmen.

    Bei den Gesamtkosten wäre es dann so das wir für den Neubau also min. 160.000€ und für den Altaufbau 130.000€ ausgeben müssten.

    Sicherlich bringt ein Neubau sehr viele Vorteile aber meiner Meinung nach muss es doch möglich sein ein Haus für 100.000€ vernünftig auszubauen?!?!? Vor allem da es sich dabei um 200m² und nicht um 120m² handelt.

    Wir sind wirklich hin und hergerissen und wollen uns andere unabhängige Meinungen anhören.

    Was denken Sie, was würden Sie uns empfehlen? Neubau oder Altaufbau!?

    Vielen Dank

    Mfg René
     
  2. AdMan

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  3. #2 MacFrog, 01.05.2010
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    hi , wir haben ähnliches ja grade hinter uns , Haus Bj. 1903 , komplett Saniert , neue Hfg (Gas Brennwert) neue böden (incl. FBH im EG , neue Holzböden im DG) Elektrik , abwasser,wasser Heizung, Fenster (2fach mit Gasfüllung und jeweils mind. 3tlg Fenster) , Innentüren etc pp , allerdings bisher nur 1 Bad (2. kommt diesen Winter , da hängt nur das Wc) haben wir außer Fenstereinbau ziemlich genau 64tsd € an Material verballert. ICh habe allerdings auch noch viel bei Ebay eingekauft (alle Heizkörper (9stk) zb zusammen 20€+ 150 Sprit...) ansonsten meiste Material gehobene Mittelklasse Sanitär , Elektro , Holz (osb 30mm Platten im DG) .... Da habt ihr schonmal kleinen anhaltspunkt. BEi mir war die Heizungsanlage (daüber arbeitgeber gekauft) mit ca 4000 (incl. Rohr) noch ein kleinerer posten....
     
  4. #3 TimTaylor, 02.05.2010
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    hallo

    ich habe sowas auch gerade hinter mir.

    habe ein haus gekauft BJ 1951 mit 120 m² wohnfläche und 800m² grundstück. dieses haus hat mich 67.000€ gekostet. habe nun neue heizkörper inklusive neue rohre, neues dach ( aufdachdämmung + zwischensparrendämmung )mit gaubenausbau, neue fenster, 16mm fassadendämmung mit neuem anstrich, komplettes haus mit neuen holzdecken mit einbaustrahlern, komplettes haus mit neuen laminatböden, bäder neu gefliest, treppenhaus neu gefliest, im kompletten haus neu verputzt, und noch vieles mehr. und ich bin nun bei knapp 130.000€ gelandet.

    Habe aber jetzt das haus komplett fertig renoviert und saniert. Einzige arbeiten sind nun nur noch der aussenbereich was aber mit 2.000€ hoch angesetzt wird. sprich ich bin mit guten 135.000€ fertig mit allem.

    wenn ihr nur 25.000€ bezahlen müsstet für dieses grundstück inkl. haus, würde ich sofort zuschlagen.

    wenn du sowieso genug leute kennst die dir bei den arbeiten helfen spricht doch alles dafür sich an die arbeit zu machen.

    ich hatte auch sehr viele helfer die handwerklich begabt waren.

    kannst uns hier im forum ja mal bescheid geben wie eure entscheidung ausgefallen ist. über ein bild würden wir uns auch sehr freuen.

    grüßle aus bayern
     
  5. #4 DerGilb, 02.05.2010
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    Hallo und vielen Dank für eure Antworten.
    Sind in deinen 130.000€ die 67.000€ eingerechnet?
    Ich bin eben auch der Meinung das die 100.000€ die wir rein für Ausbau planen doch reichen müssen, davon gehen zwar 40.000€ für die Heizung,Sanitär und Elektrik weg aber 60.000€ für den Rest ist doch eine riesen Menge Holz um was vernünftiges aufzubauen, die 25.000€ für Haus und Grundstück werden ja seperat gerechnet.

    Wir war es eigentlich bei euch mit der Projektierung und den Bauanträgen? Was musstet ihr alles machen bzw. beantragen?
     
  6. #5 MacFrog, 02.05.2010
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    Ich hab damals die bilder der ruine meiner Bank geschickt (Deutsche Bank Berlin) und eine kostenaufstellung und die haben das aus der ferne abgesegnet und schotter überwisen , Hauserwerbskosten und Maklergebühr direkt an den örtlichen Verkäufer (Sparkasse) und den rest an mich :) Ich musste allerdings alles an KAssenzetteln und Rechnungen Scannen und zur DB Mailen, aber damit konnten wir leben :)Umbauzeit war ziemlich genau 1 Jahr in fast kompletter Eigenleistung am Wochenende und abends nach Feierabend.

    Zwischendurch war einer vom Bauamt hier wg. ev. Denkmalschutz , wurde aber nicht erteilt (zum Glück....) und paar fragen wg. ev. Baugenehmigungen für umbauten (Dachfenster , Dachbodenausbau (Wohnflächenerweiterung) , welche aber zum Glück nicht Notwendig waren.

    Am Idealsten ist es , wenn ihr auch nen Archi im Bekanntenkreis habt der auch bischen von Statik kennt, grade bei so einer Sanierung.
     
  7. #6 Toffi87, 02.05.2010
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    hi

    hab mir jetzt net alles durchgelesen, aber ich denke mal das die überschrift alles erklärt..

    ich würde eher einen neubau bevorzugen...mit einem altbau hat man über lange sicht gesehn nur probleme. man kann zwar ziemlich viel am anfang investieren und vieles erneuern, aber irgend wann ist wieder etwa kaputt oder kein standdart mehr.
    da steckt man lebenslang nur geld hinein was ja eigentlich net der sinn sein soll....ich mein wenns geld locker sitzt dann ok, aber bei wem ist das heut zu tage noch so??

    wir haben auch ewig nach nem gebrauchtem und fertigen haus gesucht bis dann iwann ne bank meinte wieso wir net neu bauen. und so ist es dann auch geschehen.
    neubau hat nun mal vorteile. das eigenheim ist der zeitgemäß nach allen richtlinien, normen und gesetzen errichtet wurden und macht somit keine probleme mehr.

    alleine schon die bauphysik bei altbauten ist nicht mehr die beste.
    da habe ich schon sehr oft gehört "wir haben schimmel - wieso?"...meistens liegts daran das man neue fenster einsetzt und man dann denkt super, jetzt haben wir top fenster und jetzt brauchen wir net mehr soviel heizen und uns keine sorgen mehr machen....aber gerade bei altbauten ist das eher waage....es findet kein luftaustausch mehr statt und somit ist der schimmel da, denn die alten fenster waren nie so dicht wie die heutigen neuen...

    also überlege dir diesen schritt sehr gut und bedenke dass das hauptaugenmerk bei gebäuden die bauphysik ist!!!!
     
  8. #7 MacFrog, 02.05.2010
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    Das ist halt meist so eine Geld-und können frage :) Hätte ich unseren Bau als Neubau hochziehen lassen wäre ich bei etwa 180tsd euro gelandet , zumal ich auch noch gerne bei meinen Eltern in der nähe (andere Straßenseite) bleiben wollte und hier nunmal eine 100 Jahre alte Siedlung ohne Bauplätze (Abriss fällt wegen Grenzabstände-Neubau aus) besteht :)

    Wenn man gleich einen guten Archi dabei hat , der sich mit Sanierungen auskennt , gibts auch kein Problm mit Schimmel. Ich kenne zudem genügend leute mit Neubauten , die damit viel ärger haben . (Luftdicht wg. Blower Door test etc..)

    Größte Problem bei Altbauten sind ja leider wirklich die Dämmung der Außenwände , Ausschäumen geht ja auch nicht immer , Vorsatzschal (AUßendämmung) verändert leider oft den schönen Altbaucharme und Innendämmung veringert den Wohnraum und ist nicht ganz unproblematisch wg. Kältebrücken/Kondensatbildung. (Auch wenn ich alles mit Steinwolle von Innen gedämmt habe / Ohne Probleme )

    Kannst nichtmal nen Foto von dem häuschen einstellen?Dann kann man meist besser sagen , lass den Bagger anrollen :D
     
  9. #8 Toffi87, 02.05.2010
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    ja das kann ja sein das leute mit neubauten probs mit schimmel haben. das ist dann aber deren problem und das haben die selbst verursacht. kenne das von bekannten....die duschen und duschen und duschen und lüften nie...da kann ich nur sagen: pech gehabt...

    wer nicht gescheit lüftet der soll dann auch net hinterher sagen: ich hab da keine schuld dran...

    gruss chris
     
  10. #9 TimTaylor, 02.05.2010
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    @ DerGilb

    Ja in den 130.000 sind die 67.000 für haus und grundstück mit eingerechnet.
    ich muss allerdings dazu sagen das ich das dach die fenster und die fassade von handwerkern machen lassen musste. müssen deshalb weil ich einen kredit von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bekommen habe und die rechnungen von handwerkern sehen wollten. aber wenn du viele handwerkliche bekannte und freunde hast kommst du natürlich billiger weg wie wenn du es von handwerkern machen lässt. insgesamt haben mich diese 3 dinge schon allein knapp 45.000 gekostet. sprossenfenster 8.000 fassade 14.000 dach 23.000. also ich würde an eurer stelle sofort zuschlagen. aber wie gesagt stell doch mal ein bild von dem häuschen ein.

    @ Toff87

    mit dem schimmel geb ich dir vollkommen recht. wer nicht lüftet ist selbst schuld.
    aber das man mit nem altbau nur ärger bekommt ist eigentlich quatsch. wenn man es richtig machen lässt bekommt man mit nem altbau genau so wenig oder genauso viel ärger wie mit einem neubau. mein haus ist bj 1951 und ist jetzt auf dem stand eines neubaus. durch das da ich komplett neue fenster habe, eine fassadendämmung von 16mm (vorgeschriebene 14mm) und aufdachdämmung + zusätzliche zwischensparrendämmung. habe auch noch eine drainage komplett ums haus herum so das auch mein keller nicht feucht werden kann. es kommt halt auch darauf an wie mans macht.
     
  11. #10 MacFrog, 02.05.2010
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    ich glaub bei nur 14-16mm dämmung hätte ICH dne dämmaufwand nicht betrieben :)

    Wir warten dann mal auf Fotos :)
    Wenn das Dach schon neu ist , UND DER DACHSTUHL im guten zustand , ist ja schonmal viel wert :)

    Welche Böden im 1 og müssen den neu? ich tippe mal , es sind Holzböden drin , wenn die Balkenlaage OK ist , wovon ich ausgehe , ist der austausch kein Problem , hab ich hier auch gemacht (OSB 29mm + 30mm Dielenbretter , da bricht nix mehr durch :D )
     
  12. #11 TimTaylor, 02.05.2010
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    ich musste aber laut der KfW eine dämmung von mindestens 14mm anbringen. so war die vorschrift. und da der preisunterschied zwischen einer 14mm und einer 16mm dämmung für das komplette haus bei 80€ lagen habe ich natürlich gleich die 16mm drauf machen lassen.

    sobald ich meine digitalcamera wieder zum laufen bringe werde ich bilder machen und sie hier einstellen. 8)
     
  13. #12 DerGilb, 06.05.2010
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    Hallo.
    Ich wollte heute eigentlich ein paar Fotos machen aber das Wetter hat leider nicht mitgespielt.
    Ich hatte gestern einen Bauingeneur zum Ortstermin da. Er hat sich das Haus angeschaut und für defenitiv wieder Sanierungsfähig befunden. Zudem ist er der Überzeugung das die Decken nicht ersetzt werden müssen.
    Er würde mir eine Kostenaufstellung über die Sanierung für die Bank erstellen und mich zudem auch vor und während des Bau's beim Thema Statik unterstützen. Er würde mir die Balkenlage vorgeben, mir zeigen welche Mauen ich entfernen kann und mir auch zeigen wo ich ggf. neue Balken einziehen muss oder mit Stahlträgern nachstützen muss.
    Für diese Arbeiten veranschlagt er 4-5h vor Ort zum Vermessen und nochmals ca. 6h im Büro. Dafür verlangt er 500€ was einen Stundenlohn von 45€ entspricht. Zudem sind alle nachträgliche Besichtigungen vor Ort bei Fragen kostenlos.
    Klingt doch Fair oder?

    mfg René
     
  14. #13 Werner.M, 06.05.2010
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    hallo René
    ein gutes Angebot, solltes Du so machen.
    versuch trozdem mal paar Fotos zu machen damit man sich was vorstellen kann.

    MfG
    Werner
     
  15. #14 MacFrog, 06.05.2010
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    das ist sehr günstig würd ich sagen , ich koste als kleiner heizungsbauer ja schon 40€ beim kunden..
    Hätte mich auch gewundert wenn die decke raus müßte bzw. die Böden der obergeschosse. Die Beplankung (bei Holzboden) lässt sich ja wohl problemlos tauschen :)
     
  16. #15 DerGilb, 16.05.2010
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    Hallo mal wieder.
    Auch wenn so gut wie feststeht das wir das zuvor beschriebene alte Haus wieder ausbauen wollen, möchten wir uns für unsere feste Entscheidung noch andere Dinge in erwägung ziehen.
    Ich habe mich beim Amtsgericht nach Zwangsversteigerungen in der Region und bei Immobilienscout24 . de nach zum verkauf stehenden Häusern umgeschaut. Jedoch habe ich nichts Ansprechendes gefunden. Kennt ihr eine Möglichkeit oder eine Seite im Internet wo ich zum Verkauf stehende Häuser finden kann?-Weil Zwangsversteigerungen, die in der Region anstehen, werden ja wohl alle auf der Amtsgerichtseite angezeigt werden, also werde ich keine anderweitigen mehr finden.

    mfg René
     
  17. sep

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    Hallo!
    Hier mal nachgesehen.
     
  18. #17 MacFrog, 16.05.2010
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    deine örtlichen Banken haben auch fast immer eine Internetseite mit Immobilienecke :)
     
  19. LukasS

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    Gibt es eigentlich auch eine Seite mit Häusern zum Mieten? Suche nämlich gerade ein Haus zum Mieten in Eberswalde und bisher waren die Häuser eben immer nur zum Kauf angeboten.
     
  20. #19 Reiseleiter, 20.05.2010
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    Explizit wüsste ich keine Seite. www.immopool.de hat auch Mieten als Option.
     
  21. #20 DerFräser, 20.05.2010
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    Hallo,

    das ist echt immer eine sehr schwere Entscheidung. Ich würde, meine ganz persönliche Meinung, sagen: wenn ich mehr als 40% an einem alten Haus ändern/umbauen müsste, dann würde ich es nicht kaufen.

    Ausgenommen, die Lage ist so "überdrüber" und der Preis so "untendrunter", sprich Haus steht in sehr guter Lage (Infrastruktur) und trotzdem ganz ruhig (Lärm)., und der Preis passt einfach.
     
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