Instandhaltungsstau zu gering - Brauche Hilfe...

Diskutiere Instandhaltungsstau zu gering - Brauche Hilfe... im Off-Topic Forum im Bereich Sonstiges; Hallo zusammen, als Neuling habe ich gleich ein Anliegen. Habe hier schon etwas gestöbert bin mir aber nicht ganz sicher, wo ich mein Thema...

  1. #1 Klausichen, 23.09.2018
    Klausichen

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    Hallo zusammen,
    als Neuling habe ich gleich ein Anliegen. Habe hier schon etwas gestöbert bin mir aber nicht ganz sicher, wo ich mein Thema einordnen soll.
    Will mir demnächst ein Haus zulegen, Baujahr 1957. Der Gutachter hat in der Expertise aus meiner Sicht einen zu geringen Instandhaltungsstau angesetzt. Nun suche ich stichhaltige Argumente, um den Kaufpreis zu minimieren.

    1. Die Kellerwände sind komplett feucht, was definitiv saniert werden müsste. Kann mir vielleicht jemand sagen, welchen Preis man pro laufenden Meter oder Quadratmeter für eine Sanierung im Kellerbereich ohne Weiteres ansetzen könnte?
    2. Welche Argumente könnte man eventuell noch anbringen um den sogenannten Instandhaltungsstau zu maximieren und den Kaufpreis somit zu verringern? Sicherlich gibt es doch pauschale Berechnungsbeispiele? Wie sieht es bspw. mit Renovierungskosten/m² aus?

    Jedenfalls wäre ich über einige Ansätze sehr dankbar.

    Beste Grüße, Klausi
     
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  3. #2 Schnulli, 24.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 24.09.2018
    Schnulli

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    Wenn es dir nur um den feuchten Keller geht, da kann man pauschal sicherlich keine Kosten nennen. Ist Aufgraben von Außen möglich? Ist nur Innensanierung möglich, wenn ja wie? Oder zusätzlich eben auch von Innen?
    Und wie ist der restliche Zustand des Hauses? Dachgebälk/Dachziegeln? Schornstein versottet? Asbest/Eternit verbaut? Alle Installationen aus dem Baujahr (Wasser, Heizung, Elektrik, Bäder, Fenster....) oder wurde schon mal was gemacht?
    Auf eventuelle offensichtliche und schwere Mängel muss der Makler dich übrigens ohnehin drauf hinweisen aber letzten Endes ist ein Hauskauf eben auch manchmal wie die berühmte Katze im Sack....Und der Preis ja auch ein wenig Verhandlungssache und wenn du all dem Maklergerede nicht traust hilft nur die Hausbesichtigung unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen.

    Die erste Abschätzung könntest du über ein Wertgutachten bekommen. Liegt dieses dir vor? Alternativ vom Ortsgericht mal eins erstellen lassen? Ansonsten den Kaufpreis mal pauschal runterrechnen auf Kosten pro m² Wohnfläche. Ohne nun ein hochpreisiges Grundstück daraus herausrechen zu müssen ist selbst in meiner ländlichen nordhessischen Gegend zwischen für einen Altbau zwischen 600-850 €/m² Wohnfläche alles möglich.
     
  4. #3 Klausichen, 24.09.2018
    Klausichen

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    Hallo Schnulli und vielen Dank für dein schnelles Feedback. Also ein Gutachten liegt vor.

    1. Wie bereits erwähnt, sind die Kellerwände feucht, so dass von innen teilweise bereits der Putz abplatzt. Ein guter Bekannter meinte, dass man für die Sanierung durchaus zwischen 250 und 300 Euro pro laufenden Meter ansetzen kann. Aufgraben von außen wäre zumindest teilweise möglich. Nun wollte ich wissen, ob der genannte Wert realistisch ist. Vielleicht kennt jemand eine tolle Seite, wo man sich über Preise und Möglichkeiten informieren kann.

    2. Dach, Fenster, Elektro und Heizung wurden zur Wendezeit gemacht. Wasserleitungen sind allerdings alt und es existiert bspw. auch keine Zirkulationsleitung fürs sofortige Warmwasser.

    Primär geht es mir darum, dass der "Stau" im Gutachten zu gering angesetzt wurde (lediglich 2% des Kaufpreises) und der Kaufpreis somit zu hoch ist. Gibt es hier eventuell auch pauschale Berechnungen pro Quadratmeter, was abgezogen werden kann? Also welcher Prozentwert wäre hier bei der Bewertung (Gutschein) legitim und ohne Weiteres vertretbar? Wie sieht es bspw. mit Renovierungskosten aus?

    Danke sagt Klausi
     
  5. #4 Schnulli, 24.09.2018
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    Zu weiteren Pauschalen Abzügen kann ich dir leider nichts sagen aber vielleicht nur hierzu:

    Worauf bezieht sich das? Aufgraben von Außen? Nur von Innen? Beides?
    Auf jeden Fall, wie ich denke, viel zu wenig für die Sanierung einer feuchten Wand. Ich habe bei mir ein paar Meter Kellerwände von Innen auf einen dreiviertel Meter von unten hoch sanieren lassen, ohne Estricharbeiten... also wirklich nur die untere Wand über die Horizontalsperre. Beim Preis müsste ich nun lügen, habs nicht mehr ganz genau vor Augen. Hast du nen Sitz mit Gurten zum Anschnallen? :D Wenn du es machen lässt ist der Preis wohl realistisch für den Qudratmeter Innensanierung, nicht für den laufenden Meter. Und das ohne eventuelle Estricharbeiten..... Von Außen aufgegraben und abgedichtet habe ich dann selber, das käme kostenmäßig auch noch dazu.
     
  6. pinne

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    Wenn mal wieder Leben ins Haus kommt vergeht durch Lüften , selbst im Keller, der Feuchtespiegel ! https://www.remmers.com/de/bauten---bodenschutz/c/c505
    Wenn da die Ortslage , Grundstückgröße , Himmelsrichtung und Erreichbarkeit stimmig ist , werden viele Interessenten da sein , die nehmen das sicher auch mit dem " zu geringen Stau" , bzw. haben genügend Bekannte mit rechten Händen !
    Also pokern sie nicht zu hoch !
     
  7. #6 Schnulli, 24.09.2018
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    Eben. Und im derzeitigen Immobilienmarkt geht es oftmals nur noch darum. Primär wird die Lage bezahlt, nicht der (evtl. sogar im Preis schon berücksichtige) Sanierungsstau.
     
    pinne gefällt das.
  8. Maggy

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    2% Unter hält unser an, das sind bei z.B. 150.000€ grad mal 3.000€. Das sind Renovierung kosten, wenn man es selbst macht. Machen lassen, nur tapezieren wird wesentlich teurer.

    Und dann sind nasse Wände da?
    Was kostete das Gutachten? Evtl ein neues machen lassen. Das kann ich so jetzt auch nicht glauben.

    Ich hab neulich beim Nachbarn gesehen rundum ausgebaggert, isoliert usw. Mit Splitt verfüllt. Die Firma war mehrere Tage zu gange. Ich bin froh, dass die Rechnung nicht zu uns kam. Das war nicht billig. Andererseits darf man bei einem 60 Jahre alten Haus nicht erwarten das alles OK ist.
     
  9. #8 Klausichen, 24.09.2018
    Klausichen

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    Vielen lieben Dank für eure nette Hilfe!

    Also der angesprochene Bekannte kommt aus der Baubranche. Er meinte, wenn man BEIDES (innen & außen) macht, kann man mindestens 300 Euro pro laufenden Meter rechnen.
     
  10. #9 Klausichen, 24.09.2018
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    Sicherlich hast du Recht. Man sollte nicht zu hoch pokern. Allerdings würde mich die Sache trotzdem interessieren. Und wenn man vernünftig argumentiert, kann man vielleicht noch was am Preis drehen. Die Immo steht schon seit einiger Zeit zum Verkauf, allerdings hat sich bis dato noch kein Käufer gefunden. Und da ich finanziell nicht so auf Rosen gebettet bin, würde mir jeder Euro den ich spare, wirklich weiterhelfen. Deshalb wollte ich wissen, was man noch so plausibel "ansetzen" könnte...?
     
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  12. #10 Klausichen, 24.09.2018
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    Also das Objekt ist aus meiner Sicht tatsächlich nicht soooo gefragt. Die Lage ist eher "schlecht". Das Objekt liegt in einer Gegend, die preistechnisch, im Gegensatz zur allgemeinen Immobiliensituation, stark stagniert.
     
  13. Maggy

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    Der bevorstehende Winter ist ein Argument, wenn es nicht verkauft wird und leer steht...
     
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Instandhaltungsstau zu gering - Brauche Hilfe...

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