Hauskauf - Baujahr 1930 / 1970

Dieses Thema im Forum "Off-Topic" wurde erstellt von AxVenox, 17.02.2015.

  1. #1 AxVenox, 17.02.2015
    AxVenox

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    Hallo zusammen,

    hoffe, es ist OK, dass ich hier etwas zu nem kompletten Haus poste, da es mir eigentlich um Ausbesserungen bzw. Informationen zum Zustand geht.
    Denke hier findet sich sicher, der ein oder andere Heimwerker, der mir nen wichtigen Tipp zu den verschiedenen Themengebieten geben kann.

    Zuerst einmal ist zu sagen, dass es ziemlich schwierig ist an genaue Informationen zum Objekt zu kommen. Die Bank bzw. der Makler macht hier meiner Meinung nach keinen guten Job.

    Aber der Reihe nach.

    Es geht um ein Haus, welches scheinbar 1930 geplant / gebaut wurde und 1970 zumindest renoviert, evtl. auch kernsaniert wurde.

    Es gibt ein Haupthaus mit 90m² Wohnfläche, dazu eine angebaute "Werkstatt" und ein "Schuppen".
    Beim Besichtigungstermin ist direkt aufgefallen, ohne, dass wir davon wussten, dass diese Werkstatt bzw. der Schuppen nicht von 1970 sein können.
    Im Nachgang haben wir dann Original-Baupläne zum Objekt bekommen und darauf findet sich auch die Jahreszahl 1930.

    Das Grundstück hat eine größe von 429m² und es ist ein Eckhaus. Der m²-Preis in unserer "Stadt" liegt bei ca. 250-300,-. So viel zu den Eckdaten.

    Was uns nun niemand so genau sagen kann ist, wann wirklich was gemacht wurde und das bereitet uns ziemliche Bauchschmerzen.
    Ich versuche das mal etwas zu gliedern, was uns beschäftigt.

    1) Das Dach des Gebäudes wurde aktuell in ein Elternschlafzimmer umfunktioniert. Wann das Dach zuletzt "gemacht" wurde, kann man uns nicht sagen. Wir haben aktuell die Aussage, dass ein Nachbar MEINT, dass in den letzten 10 Jahren etwas gemacht wurde. Ziemlich schwammig...
    Kann ich als Leihe irgendwie sehen in welchem Zustand das Dach ist? Ebenfalls gibt es die Aussage, dass es vor dem Einzug des aktuellen Besitzers "irgendwann" mal gedämmt wurde.

    2) Hat das Haus noch einige Holzfenster aus 1986. Es fällt auf, dass vereinzelt hier schon auf Kunststofffenster umgerüstet wurde, was mich zu der Annahme bringt, dass das mit den Fenstern eher früher als später ein Thema werden wird, oder?

    3) Es gibt einen kleinen "Balkon" (wenn man das so nennen will). Dieser ist aktuell mit Bitumen ausgelegt. Hier muss etwas undicht sein, da uns der Makler direkt darauf hingewiesen hat und uns eine daraus resultierende Schimmelstelle darunter offenbart hat. Welche Kosten kommen hierfür ca. auf uns zu?

    4) Zur Elektrik konnte man uns nur sagen, dass es bereits einen FI-Schalter gibt, jedoch aber zum Teil noch Keramiksicherungen bestehen. Was mache ich mit dieser Aussage?

    5) Energieausweis gibt es aktuell noch keinen ist aber beantragt und sollte bald vorliegen.

    6) Zu den Rohrleitungen kann man uns keine Aussage geben. Gibt es Anhaltspunkte nach denen man gehen kann? Beispielsweise sagte mir ein Freund, dass man bei der Toilette darauf achten könnte, ob das Rohr zur Spülung noch aus der Wand kommt oder ob es "Unterputz" ist.

    7) Der Heizkessel bzw. der Warmwasserspeicher sind von 1995 und 2005. Kann ich mit diesen Aussagen, die ich mir selbst über Beziehungen vom örtlichen Monteur besorgt habe, etwas anfangen? Zumindest gibt es im EG noch einen nachträglich installierten Kamin.

    Ich denke, dass wäre erst einmal alles. Würde mich sehr freuen, wenn sich der eine oder andere Fachmann zu den einzelnen Punkten auslassen könnte und mir weiter helfen kann, bei dieser so wichtigen Entscheidung.

    Ach ja...Kaufpreis ist 180.000,-

    Liebe Grüße
    Daniel
     
  2. AdMan

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  3. #2 Schnulli, 17.02.2015
    Schnulli

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    Hallo,


    meine ebenfalls laienhafte Meinung dazu:

    1: den Zustand der Dachziegeln kannst du von Aussen beurteilen, wenn das Dach komplett ausgebaut ist hast du von Innen erst mal keine Möglichkeit, weiteres zu beurteilen. Ebenso wie ein eventuell eingebrachte Dämmung, die mitunter auch sehr mangelhaft eingebracht seien könnte.

    2: Fenster und Türen würde ich gleich komplett neu machen (sofern die neueren(?) Kunststofffenster OK sind wäre es hier wohl nicht nötig)

    3: Ohne hier näheres zu kennen kann man auch keine Kosten nennen. Möglicherweise ein Fall für eine Firma, dies zu reparieren. Von Innen ggf. die gesamte feuchte Stelle öffnen, um zu sehen, was sich dahinter verbirgt. Dauerhaft nasses Holzgebälk wäre hier z.B. problematisch

    4: Tendenziell behaupte ich mal, dass die gesamte Elektrik fachgemäß überarbeitet werden sollte. Ein vorhandener FI besagt erst mal nichts über den Gesamtzustand der Anlage. Z.b. kann dieser nur für das Bad nachträglich eingerüstet worden sein, der Rest der Verkablelung könnte dann dennoch alt veraltet sein.

    5: Achte auf die Art des Ausweises. Es gibt hier die Bedarfsrechnung und die Verbrauchsrechnung. Zur Verbrauchsrechnung werden vergangene Energiekostenbelege herangezogen, da hier z.B. das persönliche Wärmeempfinden und das Heizverhalten reinspielt ist dies mitunter sehr Nutzerabhängig und weniger objektiv. Die Bedarfsrechnung basiert auf theoretischen Berechnungen durch vorhandene Heizanlage und Bausubstanz. Dieser Art ist objektiver.

    6: Du könntest dir den Heizungskeller mal ansehen, auch auf eventuell freiliegende Rohrleitungen achten (Heizkörper, Bad). Wenn Eisen dann älter, wenn Kupfer dann neuer.

    7: eine Heizanlage von 1995 hört sich für mich erst mal nicht nach dringendem Problem an.


    Gruß
    Thomas
     
  4. #3 Markus78, 17.02.2015
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    Da ich das Thema Hauskauf vor knapp einem Jahr hatte und mir dies auch ordentlich Bauchschmerzen bereitete kann ich Deine Fragen verstehen!

    Erstmal wäre es nicht schlecht fotos von dem Objekt zu haben-dann kann man sich mehr drunter vorstellen...Wird sicher schwer-aber eventuell hast Du ja vom Makler ein Exposé mit Bildern bekommen oder es ist online irgendwo was verfügbar...

    Wenn Du wirklich Kaufinteresse hast sollte es auch kein Problem sein das Du alles fotografierst-das haben wir bei den Objekten die uns interessierten auch gemacht.

    Also-Bilder her,dann kann man schonmal fundierter weiterhelfen.

    1)Hier helfen auch Bilder weiter-zumindest von aussen kann man dann oftmals sagen ob es eine neuere oder ältere Eindeckung ist.Wie Schnulli schon schrieb kann es u.U. schwer sein etwas zu der Dämmung zu sagen wenn das DG ausgebaut ist...

    2)Holzfenster muss nicht ein Nachteil sein-es kommt immer drauf an wie die gepflegt wurden und wie die Dichtungen sind.Klar-neue KS-Fenster haben tolle Isoscheiben drin-wenn aber die alten fenster im Haus gut gepflegt wurden und es da nicht durchzieht besteht da nicht unbedingt ein primärer Handlungsbedarf.

    3)Wenn der Balkon undicht ist kann entweder vom Dachdecker mit bitumenbahnen neu belegt werden oder in Eigenleistung mit einem speziellen Anstrich versehen werden.Es kommt jetzt natürlich drauf an wo das Wasser in die darunter liegende Räumlichkeit eintritt...Kosten hierfür zu benennen wäre reines raten...

    4)Die Elektrik solltest du neu machen lassen.Die hat mindestens den Stand von 1970 und sollte daher neu gemacht werden.

    7)ich sage mal es kommt auf das Fabrikat der Heizungsanlage an.Du kannst ein Haus kaufen in dem eine Vissmann-Anlage von 1995 steht und kannst erstmal die nächsten 10 Jahre eine erneuerung der heizungsanlage ausschliessen.Du kannst aber auch eine Anlage eines anderen Herstellers haben die erst 10 Jahre alt ist und die dir nur Kummer bereitet.Im hinterkopf solltest Du aber behalten das die Heizung ehrenzeiten erneuert werden muss.


    Zum Kaufpreis des guten stückes kann man nicht viel sagen-das liegt immer an Euren Immobilienpreisen,der vorhandenen Infrastruktur und Angebot/Nachfrage...

    Handeln kann man in den meisten Fällen!

    Also-erstmal Fotos,Details zur Heizungsanlage,etc.


    Ich wünsche Euch jetzt schon alles gute bei dem Vorhaben-ich weiss nur zu gut wie#s Euch geht...
     
  5. #4 MacFrog, 17.02.2015
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    Muss leider jetzt zur Maloche , aber hier kleiner "Richtwert" , wielange Heizungsanlagen normalerweise halten :

    Brennwertgeräte , Gas etwa 15 Jahre , danach fangen teure Reperaturen an
    Alte Standkessel (athmospärische) halten problemlos 30 JAhre , hier gibt aber der Gesetzgeber vor , das sie Erneuert werden müssen!
    Wandhängernde Gasgeräte (Athmosp. oder mit Gebläseunterstützun) etwa 20 Jahre

    Ölkessel : Kessel selber normal auch 30 JAhre , Brenner ca 15.

    Immer eine Sache der Wartung. Bei schlechter Wartung kann es auch nach 1 Jahr im Eimer sein.
     
  6. #5 AxVenox, 17.02.2015
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    Außen.jpg - directupload.net
    Innen.jpg - directupload.net
    ha2828_Grundriss_EG_INTERNET.jpg - directupload.net
    ha2828_Grundriss_OG_INTERNET.jpg - directupload.net

    Auf den beiden anderen Bildern sieht man evtl. was von den Ziegeln und von den Fenstern. Was mir direkt aufgefallen ist, ist die Tatsache, dass die Fenster von Außen so aussehen, als wenn Sie sofort ausgetauscht werden müssten, von Innen jedoch nicht.

    Auf den beiden unteren Bildern, sieht man den "Balkon" und der Schimmel sitzt in dieser Abstellkammer.
     

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  7. pinne

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    Erfahrungswerte.

    Wenn sie es erwerben , sollte die E-Installation komplett raus und erneuert werden . Bedenke 1930 war Strom Luxus und zu 90% nur für Licht gedacht ; heute hat der Haushalt überall Strombedarf .Und der Rest ist in den letzten Jahrzehnten immer nur angeflickt worden. Dann eben jedem Raum eine Absicherung für Licht und Verbrauch. Im Treppenhaus Relais-Taster statt Wechselschaltungen. Dazu Leerrohre planen für Kommunikations-Leitungen [ I-net, TV, Telefon, Lautsprecher , etc.]. Bei dem großen Bad bieten sich Duscheinbau und Zikulationsleitungen an , die geräuschdämmend eingebaut werden. Auch für die Küche.--- Diese Arbeiten kosten zwar Geld , aber werden im bewohnten Zustand NIE gemacht ; Fenster tauschen geht da harmlos Stück um Stück .
    Der Grundstückpreis ist beim Hauskauf uninteressant , aber runterhandeln auf 176.000,00€ ist erlaubt. VielErfolg .
     
  8. #7 Markus78, 17.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2015
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    Wenn die Fenster von aussen aussehen als ob die getauscht werden müssten und von innen einen guten eindruck machen liegts wohl daran das sie länger nicht gestrichen wurden und der Witterung ihren Tribut gezollt haben...

    Schleifpapier,entsprechenden Fensterlack/-lasur,richtig bock dadrauf die Fenster wieder schön zu machen und ein Bierchen für den Feierabend und schon hat man den Sommer über super was zu tun...;)

    Wie geschrieben:wenn das Holz der Fenster nicht faul/morsch ist ,das holz nicht verzogen und die Dichtungen in Ordnung wüsste ich nicht warum man die (auf dem Bild leider nur klein erkennbar) schönen Holzfenster sofort rausschmeissen sollte.

    Pinne schrieb ja über mir das man das auch noch nach und nach machen lassen kann...Dann kommt kostentechnisch auch nicht so ein Riesenbatzen auf Euch zu-da die Fenster ohnehin etwas kleiner aussehen...


    Wegen der Dacheindeckung:
    Die sieht mir (wenn auch nur schlecht erkennbar) aber älter als 10 Jahre aus...Auch älter als 15 oder 20 Jahre...Vielliecht sind in dem vom Nachbarn genannten Zeitraum die Dachfenster mal neu gekommen...
     
  9. #8 AxVenox, 17.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2015
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    Woran sieht der Laie, dass die Dichtungen in Ordnung sind?

    Das war ein guter Tipp, denn die Dachfenster sind neu !!!
    Was sagt mir das jetzt aber, wenn die Ziegeln (nur die sieht man ja) älter als 20 Jahre sind ?
     
  10. #9 Markus78, 17.02.2015
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    Wegen den Fensterdichtungen:
    Mach das Fenster mal auf und schau dir die Dichtungen an.Sind sie spröde oder eingerissen müssten sie getauscht werden.
    Gummidichtungen sind halt weich-sind sie zu alt werden sie hart und können u.U. nicht mehr am Rahmen anliegen und richtig abdichten.

    Wegen den Dachziegeln:
    momentan ist es ja "Mode" sich das Dach neu zu machen.Waren früher Dachschindeln zig Jahre drauf schmeisst mancher seine Dacheindeckung nach 20/30 Jahren runter und macht neue drauf-gerne in glänzend blau,grün oder rot.
    Klar-der Sinn dahinter ist im selben Atemzug das Dach zu "unterfüttern" (Sparrenaufdoppelung) und Dämmung mit einzubauen.
    Ist wie in deinem Fall ein bewohnter Raum gleich unter dem Dach macht das durchaus Sinn-stell Dir Dein Schlafzimmer im Hochsommer oder Winter unter dem Dach mal vor...

    Ich persönlich meine das Du Dein Budget abstecken musst was sofort an Sanierungsarbeiten möglich ist und was evtl. auf die nächsten Jahre verschoben werden kann.Das Dach wird sicherlich mal fällig sein-wenn es aber dicht ist und Du im Dachgeschoss nicht unbedingt Euer Schlafzimmer (siehe Winter/Sommer) einrichten willst musst du so ein Projekt nicht sofort mit ins Auge fassen-nur halt im selbigen behalten...


    Aber das ist wie mit den Köchen:je mehr Du fragt umso mehr Meinungen bekommst Du und ein jeder meint er hat Recht...;)


    Wichtig ist auf jeden Fall dein Strom im Haus-die Verkabelung samt Absicherung solltest du schon komplett erneuern (wenn es denn zum Kauf kommen sollte)...
    Was ist denn mit einer Fassadendämmung?Viele "neue" Hausbesitzer stecken da richtig viel Kohle rein-aber das ist auch ein ziemlich heiss diskutierter Themenbereich-Stichwort Kosten-Nutzen.
    Wie ist das denn mit dem Keller-ist der trocken?
     
  11. #10 AxVenox, 17.02.2015
    AxVenox

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    Sorry für die blöde Frage, aber was meinst du mit Fassadendämmung? Ob ich das vor hab? Ob das gemacht wurde?

    Keller scheint trocken zu sein und die "Riechprobe" ergab auch einen recht neutralen Geruch.
     
  12. eli

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    Wenn die Elektrik ein FI hat und aus den ca. 70ern ist handelt es sich
    - um ein TT Netz( dann haste zumindest schon einmal was gewonnen ) oder
    - Es wurde nach 1984 mal am Bad etwas erneuert oder
    - Es wurde nach 1990 im Außenbereich was erneuert oder
    es wurde schon damals richtig gemacht.

    Schraubsicherungen lassen auf die 70er zurück schließen, eher noch früher aber sind auch heute noch erlaubt und nicht schlecht.
    Allerdings muss man mal den gesamten Zählerplatz / Verteiler sehen um da evtl. Aussagen zu treffen

    Ich würde beim Hauskauf auf einen Gutachter zurück greifen, die können dieses i.d.r gut beurteilen und bei 180k hat man so schon mal einen Eindruck was folgen kann

    Mfg
     
  13. pinne

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    test

     
  14. #13 MacFrog, 18.02.2015
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    Wichtig ist auch , das die oberste Geschossdecke (bzw Dach) gedämmt sind. Dank der Enev (Energieeinsparverordnung) ist dies beim Gebrauchtkauf vorgeschrieben.

    Ev. Außendämmung kannst ohne Dachumbau vergessen , da die Dachüberstände fehlen. (aktuell fallen zwar Energiepreise , aber bestimmt nicht mehr lange....)

    Heizungsanlage , wenn nicht schon Brennwert , sollte auf jedenfall getausch werden.

    Fenster : Auch Holzfenster gibts mit guter Isoverglasung , wichtig ist , das die Fenster gut schließen und keine Zugluft durchlassen + das die Rahmen nicht Faul sind!

    Balkon : Auch hier kann man , je nach Stufe vor der Türe , gut eine Dünne schicht Dämmung noch aufbringen + neue Abdichtung. Heute gibt es auch gute Folien! (Sollte darunter Wohnraum sein , muss hier eh was gemacht werden , sie Thema ENEV)

    Sonstiges Sanitär wären Bilder nicht schlecht...

    Ich weiß ja nicht wie bei euch die Immopreise sind , aber solche Häuser liegen hier bei uns (Niedersachsen , an der NL Grenze) um +- 110000€ . Wenn Eh Kernsaniert werden muss (wie bei uns damals) bekommst sowas auch für 40.....
     
  15. #14 goawolfgang, 18.02.2015
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    1+) Wenn an dem Dach etwas gemacht wurde, in diesem Fall zum Schlafzimmer umgebaut, musste das Dach in diesem Bereich auch Isoliert werden.
    Und, dann gibt es dafür auch Rechnungen !!!!!!
    2+)In aller Regel sind Kunststofffenster auch nach Jahren noch einwandfrei, was man von einem Fenster aus Holz nicht unbedingt sagen kann.
    Wenn Fenster eingebaut wurden, gibt es auch dafür Rechnungen !!!.
    3+) Bei einer mit Bitumen abgedichtete Fläche tut man gut daran, das Bitumen komplett neu zu machen. Also Angebot einholen!!!
    4+) Vorschrift ist, das in einem Bad ein FI-Schalter eingebaut werden muss. Und das schein mir der Fall zu sein.
    5+) Ein Energieausweis ist beim Verkauf eines Hauses Pflicht. Und wenn man weiß wieviel Menschen - zuletzt - in dem Haus gelebt haben und dann noch die Öl / Gas oder Stromrechnungen der vergangenen vier Jahre vorgelegt werden können, kann man ungefähr den Energieverbrauch abschätzen. Überigens, die Energielieferanten (Öl / Gas oder Strom) sind, weil sie dich als Kunden behalten wollen, gerne bereit dir eine Kopie der vergangenen Rechnungen anzufertigen und zu überlassen.
    6+) Das ist eine schwierige Frage die man unter Umständen beantworten kann in dem man, um zu sehen wie es in dem Rohr aussieht, einen Wasserhahn ausbaut.
    7+) Auch hier ist der Nachweis, was genau erneuert wurde sehr wichtig. Also die Rechnungen vorlegen lasse.
    Der neue Kamin? Darüber würde ich mir keine Gedanken machen, muss vom Kaminfeger abgenommen worden sein und die entsprechenden Protokolle und der Kehrnachweis, wenn ein Kaminofen eingebaut ist ??!!, muss vorliegen.

    In welchem PLZ Gebiet liegt das Haus?

    MfG Wolfgang
     
  16. #15 AxVenox, 18.02.2015
    AxVenox

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    671xx, Wolfgang
    Bringt dir das was?
     
  17. #16 ichwardasnich, 18.02.2015
    ichwardasnich

    ichwardasnich Guest

    Moin,
    wenn ein Haus aus den 30ern auf heutigen Stand gebracht werden soll, sollte man sich schon fragen, a: was kostet die Musik am Ende, und b: kann man einen heutigen Stand überhaupt erreichen. Es sollte an alles gedacht werden: dünnes Mauerwerk, aufsteigende Feuchtigkeit, mangelhafte oder fehlende Isolierung im Dach aber auch beim Mauerwerk. Zu bedenken ist auch: selbst wenn 95% des Hauses erneuert werden, es bleibt ein altes Haus, das ist Fakt. Auch wenn der Gedanke zunächst abwegig erscheint, wie sieht es denn mit Abbruch und Neubau aus? Wenn es sich um ein sehr schönes Grundstück handelt, könnte man ja mal drüber nachdenken. Wenn es sich nicht um ein ausgesprochen "schönes" , möglicherweise unter Denkmalschutz stehendes Haus handelt, könnte Neubau sinnvoll sein. Teurer wird es nicht unbedingt.


    Gruß
     
  18. Salmi

    Salmi Benutzer

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    Ich persönlich würde hier das Geld für ein Gutachten investieren. Hat den Vorteil, dass man nachher weiß, was die Immobilie wirklich wert ist und welche Kosten man noch erwarten muss. Es ist auch möglich, dass die Bank so ein Gutachten verlangt, bevor sie einen Kredit gibt.
    Auch solltest du an den Zustand der Abwasserrohre denken. Da sind meist Tonrohre verbaut, die dann bei dem Alter oft defekt sind und getauscht werden müssen.
     
  19. #18 MacFrog, 19.02.2015
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    für die Tonrohre gibts zur Not auch Inliner , geht natürlich nicht wenn die Rohre gebrochen + verschoben sind....

    Bei dem Kaufpreis lohnt abriss+Neubau nicht , es sei den ihr habt da hohe Grundstückspreise . Sowas kann man wohl machen , wenn man quasi nur Grundstück bezahlt + Haus als Bonus dazu bekommt . Aber dafür scheint mir das Haus , zumindest Optisch , noch zu schade.

    Dachdämmung : kann man auch immer schön auf dem Dachboden sehen (wenn nicht komplett ausgebaut) .
     
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Hauskauf - Baujahr 1930 / 1970

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