Einschätzung des Sanierungsaufwandes in einem Einfamilienhaus

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  1. #1 Fischbrezel, 28.06.2018
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    Guten Tag zusammen,
    seit gestern Abend bin ich hier Mitglied und hätte da eine/einige Frage/n zu einem Einfamilienhaus, welches mir Anfang der Woche, ins Auge gefallen ist.

    Ich habe hier bereits etwas gestöbert, konnte aber keinen passenden Thread finden.

    Und zwar geht es um ein Einfamilienhaus, welches seit ca. einem 3/4 Jahr leer steht. Die Eigentümerin ist verstorben und anscheinend hat die Familie, das Erbe abgelehnt. (Niemand weiß, warum) Die Erbschaft wurde somit vom Staat übernommen.
    Ungefähr in dem Zeitraum, als die Eigentümerin verstorben ist, gab es einen Wasserschaden im oberen Badezimmer, welches bis zum unteren Badezimmer durchsickerte. Eine Firma war dort, aber es ist nicht bekannt, ob der Schaden behoben wurde. (Fotos werden die Tage folgen) Grob gesagt, es ist unbekannt, ob der Schaden noch besteht und es hat sich niemand um die Trocknung der Wände, des Bodens/Decke gekümmert.
    Außerdem ist im EG, der Holzbalkon völlig morsch und darf nicht betreten werden.

    Das Haus wurde für 139.000€ inseriert, ist aber laut Makler, verhandelbar.
    Wäre der Wasserschaden und die damit verbundene Sanierung, nicht zu kostenintensiv, würden wir das Haus kaufen, falls der Preis auf unter 100.000€ gedrückt werden könnte, da noch ein dutzend kleinere Mängel bestehen. (Diese könnte ich selber alle beheben)

    Meine Frage wäre, wie hoch könnte der Aufwand sein, um die Badezimmer wieder herzurichten, wenn man von schlimmsten ausgeht? Die Wände sind aus Stein (Meines Wissens nach Ziegelstein) und der Boden aus Holz.

    Wenn mehr Informationen benötigt werden, kann ich diese recherchieren.
     
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    Grüß dich @Fischbrezel
    Ich glaube das aus der Ferne zu beurteilen ist schwierig, bis unmöglich. Hier würde ich anraten wollen einen Fachmann hinzuzuziehen, der das beziffern kann. Such dir einen Gutachter (Städte und Gemeinden können dir die benennen) der das Haus von oben bis unten genaustens in Augenschein nimmt. Wenn du dich da vertust, hast du möglicherweise eine abbruchreife Hütte am Hals. Die Familie hat das Erbe abgelehnt, ich vermute nicht ohne Grund, sei vorsichtig.
     
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    Oft ist es auch interessant : Wie groß ist das Eigenland , wie sind die Qm Bauland- Preise dort ?
    Kaufen sie dadurch wertvolles Land für 97.000,- , dann lohnt sich die fachmännische Reparatur - Sanierung !

    Hier im Umfeld werden gerade Häuser angeboten mit der Option Abriss - 30 Jahre leer - , der Grund aber dadurch umgerechnet billig ist.
     
  5. #4 Fischbrezel, 28.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2018
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    Ich denke nicht, dass der Abriss in der Lage, besser als eine Sanierung wäre. Das Grundstück hat ein Gefälle das Nachbarhaus hängt quasi am Haus dran.

    Edit: Hier die Fotos, die bereits machen konnte.
    Ein geschultes Auge erkennt auf den bildern vielleicht mehr als ein Laie wie ich vor Ort.
     

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    Wenig Aussagekräftig wie ich meine.
     
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  7. #6 Egon Zweihand, 28.06.2018
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    Mir geht es beim Anblick der Fotos wie @Neige - das verschlossene Loch am Dach kann eine alte Abluftleitung gewesen sein, die Flecken an den Nut-und-Feder Brettern viele Ursachen haben, die abgefallene Fließe scheint mir eben alt zu sein .. und vermutlich schnell repariert.

    Meine Eltern hatten ein Gartenhaus, das hatte regelmässig im Frühjahr Wasser im Keller. Wenn das jemand im Sommer oder Herbst angeschaut hätte, dann hätter der rein gar nichts davon gesehen. Die Familie wusste das natürlich.

    D.h. wenn die Famile das Haus nicht wollte aber alles so weit gut aussieht würde ich auf solche versteckten Probleme tippen, die wie in dem Fall nur Saisonal auftreten, dann aber extrem nervig sind.

    Ich möchte mit den anderen anschliessen die sagten, das kann nur ein Fachman vor Ort beurteilen. Die Fotos sind nur winzige Ausschnitte. Manche Probleme veraten sich z.B. eher durch den Geruch als ein Foto - Feuchtigkeit und versteckter Schimmel z.B.
     
  8. #7 Fischbrezel, 28.06.2018
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    Oh, es sollten eigentlich 7 Bilder statt drei sein.

    Ich habe mal noch zwei Bilder eingefügt.
    Auf den ersten ist die Decke in der Ecke etwas abgesackt. Auf dem zweiten brauche ich wohl nicht viel zu sagen.

    Ich kümmere mich aktuell darum, einen zweiten Besichtigungstermin zu bekommen und eventuell kann ich dann mehr erfahren. Einen Fachmann nehme ich dann natürliche auch mit.
     

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    Das Problem ist, dass immer erst Schäden sichtbar werden, wenn Vertäfelungen stichprobenartig abgenommen werden. Macht man das nicht und schaut nicht sehr, sehr genau hin, hast du ganz schnell Probleme. Falls dann noch das ganze finanziert werden muß, kannst du ganz schnell in Schwierigkeiten kommen.
    Wohlgemerkt, ich will dir das nicht madig reden, bitte nur um äußerste Vorsicht bei solchen Objekten. Man kann in der Tat ein Schnäppchen machen, aber auch ganz schnell ruiniert werden.
    Es geht ja in erster Linie nicht um den Kaufpreis der sich geschwind gut anhört, vielmehr darum, was du zusätzlich noch investieren mußt. Nimm z. B. das Badezimmer, das du erwähnt hast. Für eine aufwändige Sanierung können da schon mal um die 10.000 Euro zusammenkommen.
    Informiere dich genau, was du an Sarnierungen machen kannst/darfst. Ist ausreicchend gedämmt, sind Elektoinstallationen auf dem Stand der Technik, Wassersystem in Ordnung, Heizung auf heutigem Stand und und und.....Rechne mit ggf. auftretenden verbauten Schadstoffen die auch entsorgt werden müssen und so weiter und so weiter.
     
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    Frage ist ja auch wie alt ist das Haus, nicht wie lange stand das Haus leer. Ich denke unseres könnte ruhig mal leer stehen, das wäre nicht soooo schlimm.

    Aber wenn dann die Heizung mal nicht mehr geht, im Winter..... Da wäre ich auch vorsichtig.

    Bad sanieren.... Kommt ja auch drauf an wie groß, was soll rein, selbst machen oder Fachfirma.

    Wie die Frage was kostet ein Auto? Ein rotes oder ein blaues???? :)
     
  11. #10 Fischbrezel, 29.06.2018
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    Das Haus wurde 1955 in Massivbauweise erbaut und die Heizung wurde 2008 erneuert.

    Ich habe jetzt einen neuen Termin für nächste Woche Donnerstags bekommen und komme dann mit einem Handwerker.

    Könntet ihr mir noch Tipps geben worauf ich selber bei der zweiten Besichtigung achten könnte?
     
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    Der welche Erfahrung hat?
    - Das Haus von aussen genau in Augenschein nehmen (sind Beschädigungen sichtbar)
    - Keller genau inspizieren (Wände trocken)
    - Sanitärinstallation
    - Elektroinsallation
    - Fenster
    - Türen
    - Dach
    und und und......
    Wenn ich dir einen Rat geben darf, nimm dir einen Bausachverständigen mit, kein Handwerker ist in der Lage ausreichend zu inspizieren und beraten.
    Hier mal etwas Lesestoff:
    https://www.hausmagazin.com/bausach...-muessen-sie-bei-hauskauf-und-neubau-rechnen/

    Zudem wird bei einer Finanzierung der Bericht eines Bausachverständigen mehr Berücksichtigung finden. Im Vergleich zu etwaigen auftretenden Sanierungskosten, kann dabei viel Ärger und Verdruss vorgebäugt werden.
     
  13. #12 Fischbrezel, 29.06.2018
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    Mein Handwerker des Vertrauens arbeitet seit über 30 Jahren in unserem Kreis. Hauptsächlich Trockenbau in Gewerbeobjekten.
    Im Falle des Hauskaufs würde er mich bei der Sanierung des Hauses unterstützen.

    Zu den Stichpunkten:
    -Wände im Keller schienen auf den ersten Blick trocken. Es waren keine Flecken zu sehen und es waren auch keine Beschädigungen an den Wänden zu sehen. Aber diesbezüglich werde ich noch ein Feuchtigkeitmessgerät mitnehmen.
    -Sanitäre Anlagen werden dann nächste Woche geprüft.
    -Die Elektroinstallation wird auch nächste Woche geprüft.
    -Fenster haben alle Doppelverglasung und nur die Balkontür im EG ist defekt. Bei zwei Fenstern ist das Band für die Rollos gerissen. Höchstwahrscheinlich ist das Fenster im Bad 1 OG (Sie letztes Foto) undicht.
    -Türen sind aus Echtholz und bis auf die Tür vom Bad im EG, sind alle heile.
    -Dach schein in einem allgemeinen guten Zustand zu sein. Einzig bei dem einen Fenster ist wohl Feuchtigkeit eingetreten und man sieht noch einen Fleck an der Außenfassade. (Bild habe ich im ersten Post) Ansonsten fehlen keine Ziegel und ich konnte dort kein Moos sehen.

    Ich werde aber alles nochmal kontrollieren und alles notieren.
     
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    Einige hier sind sicher auch schon Jahrzenhnte in ihren Gewerken tätig und gewiefte Handwerker, aber ich bin überzeugt davon, mich eingeschlossen, dass sich keine zutrauen würde, dir zu sagen, das Haus kannst du getrost nehmen oder nicht.
    Merke, es sind versteckte Mängel, die aufzudecken sind, nicht die die man sieht und dass kann nur ein fähiger Bausachverständiger. Wie geschrieben, ich will dir das Haus nicht madig schreiben, was mich irritiert ist, dass die Erben das Erbe nicht angenommen haben. Eine intakte Immobilie lässt sich gut verkaufen und der Staad will offensichtlich die Hütte loswerden.....

    Ich sach immer:"Fusspuren an der Decke machen mich stutzig" :D

    Versuch aus dem Makler herauszukitzenl was geht, er sollte gut vorbereitet sein und auf Fragen Antworten wissen, zumindest bietet er an, sich bei Fragen, die er nicht beantworten kann, kundig zu machen. Ich wünsche dir viel Erfolg.
     
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    @Neige, der Handwerker will mit machen beim sanieren.

    Und wenn das Haus mit 139.000€ inseriert ist, selbiges unter 100.000 runter zu handeln.... Muss auch erstmal klappen.
    Und das man bei einem altenHaus was tun muss müsste auch jedem klar sein.

    Mein Nachbar hatte sogar das Pech, das er ein 12 Jahre altes Haus sanieren musste. Nicht wollte. Und ehrlich? Ich hab es nicht gewusst wie es innen aussah. Als direkter Nachbar.

    Aber die Nachbarn mal fragen! Vielleicht wissen die was.
     
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  16. #15 Fischbrezel, 29.06.2018
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    Die warne bei der letzten Besichtigung, nicht zuhause. Ich hoffe, dass die nicht im Urlaub sind und ich diese nächste Woche ausfragen kann.
     
  17. #16 Neige, 29.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2018
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    @Maggy
    Ich hatte es so verstanden als dass der Handwerker zur Beurteilung mitkommen sollte und ihn bei der Sarnierung unterstützt. Und meine Antwort bezog sich auf.......
    .... das für mein Empfinden bei weitem nicht ausreicht beurteilen zu können, in welchem Zustand ein Haus wirklich ist.
    Richtig, man muß investieren, nur ist die Frage in welchem Umfang. Und um eben dies beurteilen zu können, wäre ein Bausachverständiger sinnvoll, der kann das auch beziffern. Man hat dann eine konkrete Richtung in die es geht.
     
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    Ich habe bei den Bildern als erstes Wasserschaden denken müssen

    sehe ich auch so..

    Bj 1955, da muss man davon ausgehen das der Kern der Installationen auch aus den selben Jahren ist, denn das ist oft das teuerste was zu sanieren ist und am meisten Dreck macht wenn man darin noch wohnt

    Für die Elektrik reicht i.d.r ein Blick in die offene Verteilung, ist da noch alles als 2 Ader ausgelegt hast du schon gut u gern 5-10k€ an der backe
     
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  21. xeno

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    Unbedingt einen unabhängigen (!) Bausachverständigen mitnehmen. Kostet halt mal ein paar Euro aber erspart evtl. den persönlichen Ruin.

    Ein Handwerker ist kein Bausachverständiger und eine große Klappe haben die alle "jaja kein Problem ich kenn mich aus, kriegen wir alles hin bla blub". Ich hatte auch so einen, der hat einen super kompetenten Eindruck gemacht und hat mir immer das gesagt was ich hören wollte.
    Hätte ich direkt in einen Sachverständigen investiert, hätte mir das viel Geld, Arbeit und Nerven erspart.

    Aber ich tippe einfach mal, dass du diesen Rat (von mehreren Leuten) ignorieren wirst. Ich wünsche dir viel Glück ;)
     
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  22. #20 Fischbrezel, 19.07.2018
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    Ich habe mir den Rat einiger hier schon zu herzen genommen. Nur sehe ich davon ab, sofort zum nächsten Bausachverständiger zu laufen.
    Wir haben das Haus nochmals besichtigt und haben uns entschlossen, nach etwas anderem zu suchen.
    Bei der zweiten Besichtigungen kamen einige Punkte zusammen, die mich stutzig machten und von daher wollte ich kein weiteres Risiko eingehen.

    Nach dieser Besichtigung haben wir uns noch weitere Häuser (Von Außen/Lage) angeschaut und haben etwas anderes entdeckt, was auch recht interessant wirkt. Nächste Woche Montag haben wir den Besichtigungstermin.

    Das Haus wurde 1906 erbaut (Massivbauweise) und hat ein ebenes Grundstück in zentraler aber dennoch ruhiger Lage.
     
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